オフィスの原状回復工事とは？原状回復工事の範囲や注意点について解説。

オフィスを移転するにあたっては、物件の退去時の契約を確認する必要があります。

テナントオフィスを退去するときには、多くの場合、ビル管理会社やビルオーナーに退去時期を告知し、物件を引き渡す前に、借り主が入居後に変更した内装や設備などを取り除いたり、損傷させた部分を修繕したりして入居当時の状態に回復させる必要があります。

賃貸マンションやアパートだけでなく、オフィスにおいても引っ越しする際には借りる前の状態に戻す必要があり、その工事を原状回復工事といいます。

この記事では、原状回復工事の範囲や、原状回復工事が必要になった場合の注意点についてを解説します。

オフィスの原状回復工事とは？

オフィスの場合、フロア内における間仕切り工事や照明工事など、大掛かりな内装工事や設備工事を行っている場合があります。

複数の部署や大勢の社員が働いている会社では、フロア内に何カ所もの間仕切りを設置して部署ごとに境界線を設けているというのが一般的です。

このように、増設した箇所を元通りの状態に戻すというのが原状回復工事です。

原状回復工事の工事区分

オフィスの原状回復工事には、A工事、B工事、C工事の3つの区分があります。
工事の範囲や費用負担、工事業者などによって区別されます。

A工事：基本的な修繕工事

建物の躯体部分や共用施設に関わる工事で、費用負担や工事業者はオーナーが決定します。
主な内容としては、以下のようなものがあります。
・ビルの躯体部分、共用施設に関わる部分
・建物の外装・外壁、廊下、共用トイレ、エレベーター、消防設備、給排水設備（共用部）など

B工事：設備関連の修繕

B工事はテナントの要望に基づく工事ですが、建物全体の安全性や将来的な保全を考慮して、貸主が工事業者を指定するケースが多いです。
費用負担はテナント側ですが、工事業者はオーナーが決定します。
主な内容としては、以下のようなものがあります。
・建物全体に関わる空調や防災設備、壁、天井、分電盤、給排水工事、防水工事、厨房給排気工事など
・建物の躯体部分に影響のある工事

C工事：大規模な修繕工事

貸室内で行われる工事、費用負担はテナント側で、 工事業者もテナント側が決定します。
主な内容としては、以下のようなものがあります。
・テナント内部の工事など、借り主側が発注して行う工事
・オフィス専用部分の工事

オフィスにおける原状回復工事の範囲

具体的な範囲については、それぞれの物件における賃貸契約によって異なります。
ただ、100％借り主による原状回復を行うことが基本となっています。

移動したものがあれば元に戻す

破損箇所や汚した箇所は元通りの状態にするということが具体例として挙げられます。

間仕切りやタイルの張り替えをした箇所は元に戻す

オフィス内の間仕切り設置やタイルカーペットやフローリングの張り替えをした場合は、入居時の状態に戻す必要があります。
壁クロスや天井板を張り替えたり、入居後に徐々に傷んでしまったりという場合においても、回復補修や交換補修が原状回復工事の範囲となります。

電話線や電気配線の増設工事等をした場合も

また、電話線や電気配線の増設工事等をした場合もにおいても、完全撤去というのが原状回復工事の範囲となります。
このような様々な箇所の原状回復が基本範囲となっているため、原状回復工事には多額の費用がかかることも想定されます。

オフィスの原状回復工事の流れ

物件の原状回復工事が必要になった場合の注意点

施工業者が指定されていない場合

原状回復工事が必要となった場合、基本的には、契約書に原状回復について記載されていることが多いですが、特に制約がなければ施工業者は借り主が自由に選んで構いません。

契約書に記載があった場合には、借り主にとっては業者を探すための負担を抑えられますが、その反面で複数の業者の中から自分たちが依頼したいところを依頼することができません。

指定業者ではない最安値の業者に依頼したいと思っても、指定業者への依頼が必須となってきます。

施工業者が指定されている場合

施工業者が指定されている場合は、手数料や中間マージンが業者と貸主の都合で発生して、実際に必要な価格よりも少し高くなっている場合もあります。

指定業者以外の業者に見積りや工事依頼をしたい場合は、貸主にその旨を伝えて交渉してみましょう。
貸主の了承が得られた場合、借り主は自分で業者を探すこととなりますが、条件の良い業者に工事を依頼することが可能になります。

なお、業者に見積りを依頼する場合、賃貸借契約書をはじめとして内装工事図面や原状回復仕様書、館内規則などの書類を用意する必要があるので、あらかじめ必要書類の種類や手配方法などを確認しておくことが大切です。

オフィスの原状回復工事はいつまでに終えたらよいのか

契約が終了する期間までに原状回復工事も終えなければならない

オフィスの原状回復工事について、契約が終了する期間までに原状回復工事も終えなければならないという厳しい現実があります。

オフィスを移転する場合には、原状回復工事に要する日数や範囲をあらかじめしっかりと考慮したうえで計画を立てましょう。

◆原状回復工事にかかる期間は？
規模にもよるのですが、大体３０坪以上のオフィスで１週間〜２週間程度。
１００坪を超える大規模なオフィスになると、１ヶ月程度かかる事も珍しくありません。

原状回復工事を依頼するにあたり、確認しておくべきこと

原状回復工事の依頼の有無

原状回復工事を行う業者は、元々指定されている場合がほとんどですが、契約によっては、ビル管理会社やビルオーナーなどの貸主側から業者が指定されていない場合は自社で探さなくてはなりません。

事前に契約書を確認し、記載がない場合には業者の選定からはじめましょう。
打ち合わせがスムーズにいけば良いですが、繁忙期などは混み合って予定通りに進まないことも考えられます。
余裕を持ってスケジュールを立てるようにしましょう。

原状回復工事を行うタイミング

オフィスの場合は契約期間内に実施することがほとんどですが、稀に退去後に行うケースもあるので、一度契約書に目を通して確認をしておきましょう。

解約予告期間の確認

オフィスの、解約予告は3ヶ月程度の期間を設定している場合もありますが、大半は6ヶ月という早めの予告が必要なので、注意しなければなりません。

オフィス移転の時期

移転日や原状回復工事の日程を長期連休や年末年始などに計画しているのであれば、どうしても集中しやすく予定日に業者の手配ができなくなる可能性もあるため、早めに計画するようにしましょう。
前オフィスを退去してから原状回復工事するとなると、工事の完了までの日数に家賃が発生し、余分なコストがかかることになってしまいます。

まとめ

オフィスデザインからレイアウト、移転までお手伝いするハタラクバデザインでは、オフィスのデザイン・レイアウト作成だけでなく、テナント物件のご紹介から内装工事を含む各種工事、オフィス家具の設置にいたるまで、ワンストップで実施できるところが強みです。

移転や各種工事をご検討されている場合は、ハタラクバデザインへお気軽にお問い合わせください！
お問い合わせ・お見積もりはこちら