オフィスビルの工事区分｜A・B・C工事の違いやトラブル事例・対策法を解説

オフィスビルにテナントとして入居した企業は、入居に伴う内装工事、設備のリニューアル・修繕、レイアウト変更工事、退去時の原状回復工事など、さまざまな工事に携わるでしょう。
しかし、賃貸ビルの工事はたとえ専用区域であっても、テナントが自由に行って良いわけではなく、ビルによって工事区分が決められています。
一般的にオフィスビルの工事にはA、B、Cという3つの区分があるので、それぞれの違いを把握するとともに、ビルで定められたルールも遵守しなければなりません。
また、テナント工事のトラブル事例や対策法を知っておくことも大切です。
本記事で詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

オフィスビルにおける工事区分

初めにA・B・C工事の違いや特徴を解説します。
あまり聞き慣れない用語かもしれませんが、オフィスビルにおける工事の基本となる考え方なので、しっかりと理解しておきましょう。

A工事

ビルオーナーが費用を負担し、オーナーの指定業者が実施する工事のことです。
ビルの共用部や構造に関わる部分が対象であり、たとえばエレベーターや空調機、トイレ、洗面台、照明器具のリニューアルなどがあげられます。
また、セキュリティ工事もA工事になることが多くなっています。

B工事

テナントが費用を負担し、オーナーの指定業者が実施する工事のことです。
費用負担がテナントでありながら、テナント自身で業者を選べないため、A工事やC工事よりトラブルが多くなりがちです。
テナントのレイアウト変更などにより発生する防災、空調、セキュリティ工事などが対象です。
また、退去時の原状回復工事も多くの場合、B工事で実施されます。

C工事

テナントが費用を負担し、テナントが選定した業者が実施する工事のことです。
たとえば間仕切りの造作、スイッチやコンセントの増設、壁クロス、床材の張替えなどが該当します。
B工事と違い、テナント自身で業者を選べるので、費用や日程調整などの面で融通が利きやすいメリットがあります。
ただし、C工事業者が事故やトラブルを起こせば、業者選定をしたテナントも責任を問われる可能性があるため、ビル側の規定をしっかりと守らなければなりません。

A・B・C工事におけるトラブル事例

A、B、C各工事のトラブル事例を紹介します。
前項でトラブルが多いのはB工事と紹介しましたが、A、C工事においてもトラブルが起こるケースがあるので、事前に把握しておきましょう。

【A工事】騒音や停電発生により業務に支障が出る

A工事は外壁改修、受変電設備改修、エレベーター更新工事などビルの構造や主要設備に関わる大規模な工事が多い傾向にあります。
そのため、騒音、停電などオフィスの業務に支障が出ることも多いでしょう。
騒音や停電によって、重要な会議や打合せの時間が確保できなくなると、会社として大きな損失になりかねません。
多くの工事業者は、できるだけテナントに迷惑がかからないよう配慮したスケジュールを組みますが、騒音などの負担をゼロにするのは困難なので、多少の我慢はしなければなりません。

【B工事】想定外の費用や工期の遅れが発生する

B工事はオーナーの指定業者が行うため、C工事のように相見積もりを取ったりできず、費用が高くなりやすい特徴があります。
想定していた金額より高額な見積もりだった場合でも、金額交渉がしにくいため、予算オーバーすることもあるでしょう。
また、入居工事や原状回復工事では、B工事とC工事が同時並行して行われることが多いので、工事日の調整が難航しがちです。
B工事とC工事業者の日程調整が上手くいかずに、工期の遅れが発生することも珍しくありません。

【C工事】他テナントからクレームが発生

C工事はビルの指定業者でなく、テナント自身が選定した工事業者が行います。
初めてそのビルで工事を行う業者の場合、ビル独自のルールに慣れていないため、まずはビルの規定を理解してもらう必要があります。
たとえば入館方法、必要書類の提出、工事車両の駐車スペース、音出し工事が可能な時間帯などです。
ルールを教える時間が取れなかった場合、C工事業者がビルの規定を守らず、他テナントからクレームが発生する可能性があります。
C工事はテナント自身が業者を選定するため、もしクレームが発生した場合、テナント自身の責任が問われることもあります。
場合によっては損害賠償請求を受ける可能性もあるので、慎重に検討しなければなりません。

各工事ごとのトラブル対処法

オフィスビルの工事ではトラブルが発生することも珍しくありません。
ここでは工事を実施する際、A、B、C工事ごとにトラブルを回避する方法を解説します。

【A工事】工事の注意事項をよく確認する

A工事はビルオーナー主体の工事なので、テナントとしては工事の内容をよく確認して、適切な対応を取ることがトラブル防止につながります。
騒音や停電など業務に影響の出るような工事が実施される場合は、事前に案内文が送付されます。
案内文の内容にしっかり目を通し、日程や時間帯を把握して、従業員へ周知するようにしましょう。
もし内容に疑問があれば、オーナーや管理会社へ問い合わせるようにしてください。
なお、A工事はビルオーナーが費用を負担するため、テナントに金銭的な負担はないように思えますが、オーナーが負担する費用の中にはテナントから得た賃料が含まれているのも事実です。
そのため、間接的に費用を負担しているという意識を持ち、工事内容や実施時期、費用の妥当性などについても関心を持つことが大切です。

【B工事】見積精査や事前打合せを実施する

B工事はオーナー指定業者が実施するため、見積もり金額の妥当性を判断しにくい傾向があります。
テナント自ら業者を選定することはできませんが、相場価格と大きく乖離していないかどうか、しっかり検証することが大切です。
もし親しい工事業者がいるのであれば、B工事業者に依頼する工事内容の金額相場について、意見やアドバイスを求めることをおすすめします。
また、B工事とC工事が重なる場合、工期遅れが発生しないように事前打合せを実施し、日程のすり合わせを行うようにしてください。

【C工事】オーナーや他テナントへの配慮を怠らない

C工事はテナント自身が工事業者を選定するので、依頼した業者がビルの利用者へ迷惑をかけないよう配慮する必要があります。
ビルの館内規則を教えたり、管理会社と事前打合せの場を設けたりして、十分な対策を取ることが重要です。
特に停電や騒音、臭気が発生するような工事では、可能な時間帯を確認したうえで、事前に各テナント、近隣ビルへ工事案内を配布するなどの配慮が必要です。

まとめ

会社によって規模の違いはありますが、オフィス移転時には内装工事や原状回復工事を実施するケースがほとんどです。
テナントとしてオフィスビルに入居する場合、A、B、Cの工事区分によって工事業者の選定、日程調整、費用などが大きく異なる点を理解しなければなりません。
また、入居時や退去時の工事ではトラブルも発生しやすいので、今回ご紹介した事例を始め、起こりがちなトラブルを把握し、対策を講じることが大切です。
ビルによるルールの違いも多々あるので、事前に不動産管理会社やビル管理会社へ相談しておくようにしましょう。

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