A工事・B工事・C工事とは？違いや注意点、業者選びのポイントを解説

オフィスや店舗の入居・移転で避けて通れない内装工事は、A工事・B工事・C工事の区分によって「誰が業者を選ぶか」「誰が発注・負担するか」が変わります。

この記事ではそれぞれの違いと判断基準、つまずきやすいグレーゾーン、業者選びのコツまで解説します。

オフィスや店舗の新規入居や移転に伴って発生する内装工事には、「A工事」「B工事」「C工事」という3種類の工事区分があります。

これは工事の内容や範囲によって、「誰が工事業者を選定するか」、「誰が工事を発注するか」、「誰が費用を負担するか」を明確に定める取り決めです。工事区分を正しく理解しておくことで、オーナー（貸主）とテナント（借主）の責任範囲や費用負担を巡るトラブルを防ぎ、スムーズに工事を進めることができます。

上表のように区分が定められており、それぞれ工事の対象範囲や主導権が異なります。それでは次に、A工事・B工事・C工事それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

A工事とは、建物の共用部分や躯体に関わる工事のことです。ビルのオーナーが工事業者に発注し、費用も負担します。具体的には、建物の外装・外壁や屋上、防水処理、エレベーター、共用のトイレ・給湯室、廊下、消防設備、共有部の給排水設備など、ビル全体の維持管理に影響する工事が該当します。こうした建物全体の資産価値を保つための工事は貸主であるオーナーの権限で行われ、テナント側が直接関与するケースはほとんどありません。

なお、テナントが入居する前に「共用部で気になる部分を直してほしい」といった要望がある場合には、契約の締結前にオーナーへ相談してA工事として実施してもらえるケースもあります。

ただしテナントの要望によって行われる工事は、本来A工事の範囲であっても多くの場合テナント負担のB工事扱いとなる場合があるため注意が必要です。貸主・借主間の取り決めによって例外も生じるため、契約時に工事区分の範囲をしっかり確認しておくことが大切です。

B工事とは、テナントの専有スペース内の工事のうち、建物全体に影響を及ぼす部分の工事を指します。貸主であるオーナーが工事業者の選定権を持ちますが、実際の工事発注や費用負担はテナント側が行います。

具体例として、テナント区画内の空調設備工事、分電盤の増設や電気配線・照明などの電気設備工事、スプリンクラーなど防災設備工事、給排水設備工事、壁などの間仕切り設置やクロス・塗装といった内装仕上げ工事などが該当します。いずれもテナント内部の工事ではありますが、ビル設備に直結するため、業者はオーナー指定になるのが特徴です。

B工事ではテナントに業者選定の自由がないため、見積もり取得やスケジュール調整に時間がかかったり、競争入札ができずコストが割高になる傾向があります。工事を円滑に進めるには、ビル指定業者や管理会社との事前調整が欠かせません。

また、以前入居していたビルとはA/B/C工事の区分定義が異なる場合もあります。着手後のトラブルを避けるためにも、事前に十分情報収集を行い、計画段階でオーナー側と工事内容・費用負担について認識をすり合わせておくことが大切です。

C工事とは、テナント専有部分で行う工事のうち、建物全体には影響を及ぼさない内装工事のことです。テナントが自ら工事業者を選定し、発注・費用負担まで含めて主体的に行います。

例えば、オフィス内の造作家具の設置工事、什器や間仕切りパーテーションの取り付け、OA機器・電話機の配線工事、照明器具の交換・追加などがC工事に該当します。「A工事とB工事以外」のテナント内装工事はC工事と考えることが可能です。

C工事はテナント側で自由に業者選定できるため、コスト管理がしやすく、要望を最大限反映したオフィスづくりが可能です。ただし、ビルによって細かな施工条件やルールが定められている場合があります。

C工事を実施する際も必ずビル側の工事申請手続きを行い、管理規約に沿ってオーナーの承認を得た上で進める必要があります。ビル標準の設備に影響を及ぼさない範囲で計画し、ルールを順守して工事を進めましょう。

上述した工事区分を正しく理解した上で、実際にオフィス移転や内装工事を進める際にはいくつか注意すべきポイントがあります。工事計画前に以下の点を確認し、貸主と借主の認識のズレをなくしておくことが大切です。

物件ごとに工事区分のルールや範囲は異なるため、着工前にそのビルで何の工事がA・B・C工事に当たるのかを必ず確認しましょう。一般的な区分表は前述の通りですが、契約内容によっては必ずしも同じとは限りません。

多くの場合、賃貸借契約書の中に「工事区分表」あるいは特約として工事区分の定義が明記されています。これらの資料を入手し熟読するとともに、不明点はオーナーやビル管理会社に直接問い合わせて確認することをおすすめします。

工事区分の認識を誤ったまま見積もりや発注を進めてしまうと、追加費用発生などのトラブルにつながりかねません。契約前・計画段階で工事区分を十分に確認し、疑問点は解消しておきましょう。

A工事・B工事・C工事という区分は、工事における費用負担者や施工者を定めるだけでなく、工事後の維持管理や原状回復における責任の所在を明らかにする役割もあります。工事着手前に、どの範囲をオーナー側が責任を持ち、どこから先をテナント側が自己責任で管理・負担するのかを両者で認識合わせしておくことが重要です。

具体的には、テナント専有部であっても入居時から設置されている空調機や照明器具などはA工事（オーナー負担）に区分され、これらの修繕・更新は基本的に貸主側の責任で行われます。

一方、テナント側が新たに設置・変更した内装や設備は退去時に原状回復する義務が生じ、多くの場合その費用負担も借主側となります。こうした将来的な管理責任や原状回復範囲も見据えて、契約書で責任区分を明確に定め、双方が理解しておくことが大切です。

実際に内装工事を依頼する際は、依頼先の施工業者と工事区分の対応関係を確認することも忘れてはいけません。一般に、A工事やB工事はビル指定業者しか施工できないため、テナントが独自に選んだ施工会社に一任できるのはC工事の範囲に限られます。

もし自社で選んだ業者に「間仕切り工事や電気工事もまとめてお願いしよう」と考えていても、それらがB工事に該当する場合はビル側の指定業者でしか施工できないため計画を修正せざるを得ません。結果として予定していたより高額な費用になったり、指定業者の都合に合わせて工期に制約が出る可能性もあります。

こうした事態を避けるため、工事計画段階で各工事項目の区分を把握し、どの業者が担当することになるのかを明確にしておきましょう。 テナント側で依頼する施工会社とは、C工事部分の範囲やビル側業者との調整方法について十分打ち合わせを行うことが重要です。

オフィスのレイアウト変更や内装工事においては、パートナーとなる施工業者選びも重要です。特にC工事の範囲についてはテナント側で自由に業者を選べるため、信頼できる会社に依頼することで工事全体の質や進行が大きく左右されます。ここでは、施工業者を選定する際に押さえておきたいポイントを紹介します。

まず注目したいのは、候補となる業者の施工実績です。オフィス移転や内装工事の豊富な実績がある業者であれば、専門知識やノウハウが蓄積されているため安心して任せることができます。特にオフィス移転プロジェクトの場合、オフィス専門の施工チームを持つ会社に依頼すると段取り良く進められるでしょう。業者の公式サイトやパンフレットで過去の施工事例を確認し、自社の求めるテイストや規模感に合った実績があるかチェックしてください。

また、掲載されている事例からその業者のサービス範囲やアフターサポートの内容も読み取れます。デザイン提案から施工管理、引き渡し後のフォローまで一貫して対応してくれる会社であれば、初めての移転でも心強いパートナーとなるでしょう。事前に可能な範囲で複数社の情報を比較し、実績とサービス内容が自社のニーズに合致する業者を選ぶことが大切です。

限られたスケジュールで移転や改装を進めるには、デザイン設計から内装工事までワンストップで対応できる業者に依頼するのが効率的です。レイアウトデザインを別の会社、施工を別の会社に分けて発注する方法もありますが、窓口が分かれる分だけ打ち合わせの手間や時間が増えてしまいます。

ワンストップ対応が可能な業者であれば、ヒアリングから設計・施工・引越し調整まで一括して任せることができ、プロジェクト全体のスケジュール管理やコスト管理もしやすいというメリットがあります。

さらに、一社でまとめて依頼することで責任の一元化が図れる点も見逃せません。デザインと施工が別々の業者だと生じがちな「認識のずれ」や「責任の所在不明」も、ワンストップサービスならば起こりにくくなります。オフィス移転や大規模改装の際は、こうした総合力のある業者を候補に入れて検討してみましょう。

A工事・B工事・C工事は、貸主（オーナー）と借主（テナント）のそれぞれがどこまで工事に関与し、どの費用を負担するかを定めた内装工事の区分です。オフィス移転や改装に伴う工事の多くはテナント主体のC工事に該当しますが、工事内容によってはB工事に含まれるケースもあります。したがって、計画段階で契約書やビルのルールを確認し、各工事区分の定義を正しく把握しておくことが重要です。

今回ご紹介したように、工事区分ごとに注意すべきポイントや工事の進め方のコツがあります。区分の違いを理解し責任範囲を明確にすることで、不必要なトラブルやコスト増を避けてスムーズにプロジェクトを進行できるでしょう。

ハタラクバデザインでは、オフィスのデザイン・レイアウト作成だけでなく、テナント物件のご紹介から内装工事を含む各種工事、オフィス家具の設置にいたるまで、ワンストップで実施できることが強みです。

レイアウト変更や各種工事をご検討されている場合は、大阪市周辺で年間200件以上のオフィス施工実績があるハタラクバデザインへお気軽にお問い合わせください。

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