居抜きオフィスとは？メリット、デメリットも解説します！

居抜きオフィスは、最近注目を集めているオフィス形式のひとつです。賃貸物件において、既存の設備や内装をそのまま利用することで、初期投資を抑えつつ、短期間での入居が可能となります。この記事では、居抜きオフィスの具体的なメリットや選び方、また利用する際の注意点について詳しく解説していきます。

居抜き物件とは？

居抜き物件とは、前のテナントが使用していた設備や内装がそのままの状態で残されている物件のことです。このような物件は、店舗やオフィスの立ち上げに際して、初期投資を抑えるための選択肢として注目されています。具体的には、厨房設備や棚、家具、内装などが残されたままの状態で、新たな借主が使い始めることができる物件を指します。
設備投資を大幅に減らせるため、特に開業資金を抑えたい企業にとっては非常に魅力的です。

居抜き物件のメリット

1.初期費用を大幅に抑えられる

居抜き物件の最大のメリットは、開業時に内装などにかかる必要な初期費用を大幅に抑えることができる点です。 前事業者が使用していた設備や内装をそのまま譲り受けれるため、あらかじめ必要な機能がほとんど揃っており、大掛かりなリノベーションや、新規で設備を導入する必要がないのが特徴です。

2.入居までの時間を短縮できる

退去する際、すぐに次の入居者が決まった場合には、契約期間を短縮できる場合があります。 また入居するときも、内装工事期間が短縮されるので、すぐに業務ができるという利点があります。

居抜き物件は、前テナントのレイアウトやデザインをある程度活用できるため、少ない改装で自社のスタイルやブランドカラーを加えることが可能です。このため、限られた予算と時間で個性的な空間を構築できます。

居抜きオフィスのデメリット

1.設備の老朽化とメンテナンスコスト

居抜きオフィスを利用する際に最も一般的な問題の一つは、老朽化した設備によるメンテナンスの必要性です。特に、居抜き状態で引き継いだ設備が古い場合、頻繁な修理や部品交換が必要となることがあり、その結果、予想外のメンテナンスコストが発生します。

例えば、空調設備が古く、効率が悪い場合、修理にかかる時間や費用が嵩むだけでなく、社員の快適性にも影響を及ぼします。また、電気や配管のトラブルが続けば、業務に直接的な支障をきたす恐れもあるため、設備の状態を事前に詳細にチェックすることが求められます。

2.原状回復工事が必要になる場合も

居抜きオフィスでは、前のテナントが使っていた内装や設備をそのまま使用することが一般的ですが、契約終了時に原状回復工事が必要になる場合があります。原状回復とは、オフィスを契約前の状態に戻すことを指します。これには、壁紙の張り替えや床の修繕、さらには照明や空調設備の撤去などが含まれます。

この工事は、新たなテナントが入る際に、オフィスの状態をリセットするために行われますが、費用と手間がかかるため、事前にその必要性を把握しておくことが重要です。

居抜きオフィスの内装やレイアウトが自社の文化や業務フローに合わないことも、よく見られるデメリットです。既存のデザインが新しい職場環境にそぐわない場合、従業員の働きにくさにつながり、モチベーションや効率が下がる可能性があります。

さらに、レイアウト変更や特定エリアの改装が必要になると、追加で高額な費用が発生することも珍しくありません。このため、自社のニーズに適合するような柔軟なスペースであるかどうかを十分に考慮する必要があります。

居抜き物件には、特有の賃貸契約や法的な条件が付されていることがあります。特に、前テナントが残した物件や設備に関する契約条件や、原状回復の範囲に影響が出る可能性があります。これにより、退去時に多額の費用や予想外の義務を求められるリスクがあります。

契約前に法律の専門家による確認を行い、賃貸条件の詳細を十分に把握することは、トラブルを未然に防ぎ、予想外の資産的損失を避けるために不可欠です。

居抜きオフィスは特定の業態やビジネスモデルに特化した内装や設備がそのまま残されていることが多く、これが新しい業態には不適合な可能性があります。たとえば、専門分野によっては、特別な技術インフラや設備が不足していたり、スペースが不十分であることがあります。

これにより、追加スペースを探したり、新たに設置するためにテナント側で調整を行う必要が出てきます。結果的にキャパシティの制約がビジネスの成長を妨げる要因になる場合もあります。

居抜き物件の原状回復について

移転先が決まっている場合

オフィスの原状回復工事を依頼するに当たり、何社も見積依頼をすると手間もかかり、依頼した工事会社の社数分だけ打合せ回数も増えるため、まずは、移転先のオフィスを手掛けた工事業者に依頼してみましょう。

居抜き物件の場合

物件には、前に借りていた企業が内装などをほぼ撤去しない状態で退去する居抜き物件があります。 前に借りていた企業と同業種であれば、設備が似ていることから、初期費用を抑えたいときなどに利便性が高い物件です。

居抜き物件の場合の注意点

原状回復について契約書に明記されている時には、居抜き物件であっても原状回復工事を実施しなければいけません。 前に借りていた企業が入居する前には設備や備品などがない状態だったのであれば、その状態まで戻さなければなりません。 原状がいつを指すのかによって、工事内容や費用、期間に大きく影響してくるため、もし不明点がある場合や契約書に詳しく記載がない場合には事前に貸主に確認しましょう。

居抜きオフィスを選ぶ際には、まずインフラの状態を確かめることが重要です。電気や水道、空調システム、インターネットインフラなどが自社の業態に適しているかを確認します。これらの設備が古い場合、更新のための追加費用が発生する可能性があるため注意が必要です。

オフィスの内装や設備が、自社の文化や業務内容に合致しているか確認しましょう。例えば、会議室の数や配置、休憩スペースの有無などが業務に即したものであるかを慎重にチェックするのがおすすめです。また、古い設備が残っている場合、それをどのように活用するかを考える必要があります。

周辺環境や交通アクセスも、居抜きオフィス選びの重要な要素です。社員が通勤しやすいか、クライアントが訪問しやすい立地であるかを確認します。周辺に飲食店やコンビニエンスストアなどがあることも、働きやすさに影響を与えるため、事前に調査しておくと良いでしょう。

居抜き物件でも、入居後に一定のコストが発生する場合があります。例えば、古い設備のメンテナンス費用や改装費用などです。これらを事前に予測し、キャッシュフローに余裕を持たせておくことが大切です。

最後に、契約面でも注意が必要です。居抜き物件の賃貸契約には、通常のオフィスと異なる特約が含まれることがあるため、内容をしっかり確認しましょう。また、退去時の条件についてもあらかじめ明確にしておくことをお勧めします。

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この記事では、居抜きオフィスの概要とそのメリット、利用時の注意点について詳しく解説しました。初期コストの削減や迅速な入居を可能にする居抜きオフィスは、特に立ち上げ直後やコスト管理を重視したい企業にとって優れた選択肢です。この記事を参考に、最適な居抜きオフィスを見つけ、効率的なビジネス展開を図ってください。

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