ファシリティマネジメント（FM）という言葉をご存知でしょうか？ 直訳すると「施設管理」となりますが、ファシリティマネジメントは施設管理よりさらに広い意味合いを持っています。 元々はアメリカから誕生した手法ですが、建物の長期使用が一般的になった近年の日本では、重要な考え方になっています。 そのため、オフィスビルの管理や運営に携わる方にとっても、理解しておくべき重要な考え方といえるでしょう。 そこで本記事ではオフィスビルにおけるファシリティマネジメントのメリットや具体例について解説します。

オフィスのファシリティマネジメント（FM）の基礎知識

はじめにオフィスにおけるファリティマネジメントの基礎を紹介します。

ファシリティマネジメントとは

ファシリティとは土地、建物、構築物、設備など、企業が活動する場の総称です。 そして、ファシリティを経営にとって最適な状態で運営するための経営活動を「ファシリティマネジメント」といいます。 なお、ISO41001（国際標準化機構）ではファシリティマネジメント（FM）について、以下のように定義しています。 【FMの定義】 「企業・団体等が組織活動のために、施設とその環境を総合的に企画、管理、活用する経営活動」 よく施設管理とファシリティマネジメントを同じものと解釈されることもありますが、ファシリティマネジメントはより広い意味を持っています。 具体的には建物の維持管理だけでなく、組織の目標達成に貢献できるように施設を戦略的な経営資源として捉え、ライフサイクル全体を通して最適なマネジメントを行うものです。

ファシリティマネジメントが導入された背景

ファシリティマネジメントは第二次世界大戦後、1970年代後半にアメリカ合衆国で誕生した手法で、バブル以前の日本では導入されていませんでした。 当時の日本では建物が老朽化すれば解体して建て替える、スクラップ＆ビルドの考え方が主流で、長期運用に対する意識が薄かったためです。 しかし、バブル崩壊後、コスト削減などの観点から日本でも徐々に建物の長期運用への意識が強くなり、1980 年代半ば頃、ファシリティマネジメントの概念が導入されました｡ さらには2011年に起こった東日本大震災の影響により、建物の維持管理や安全性への関心が集まったこともあり、ファシリティマネジメントがより注目が集まるようになりました。

ファシリティマネジメントに関わる資格

ファシリティマネジメントに関わる資格もあります。 もっとも代表的な資格は、日本ファシリティマネジメント協会が実施する「認定ファシリティマネジャー（CFMJ）」です。 認定ファシリティマネジャーの資格試験は年1回実施され、ファシリティマネジメントの基礎知識、法令、運営管理、ライフサイクルマネジメント、環境マネジメントなどさまざまな知識が問われます。 受験資格はなく誰でも申込可能であり、ファシリティマネジメントに関わる仕事に就くための登竜門といえる資格なので、興味のある方は取得を目指すことをおすすめします。 このほか、建築物環境衛生管理技術者、不動産証券化協会認定マスターなどもファシリティマネジメントに関係する資格といえます。

ファシリティマネジメント（FM）のメリット

ファシリティマネジメントを導入すると具体的にどんなメリットがあるのでしょうか。 以下に主なメリットを4つ紹介します。

オフィス運営のコスト削減につながる

オフィスの設備管理はファシリティマネジメントの重要な業務です。 空調機、照明器具といった設備機器の点検、メンテナンスを適切に実施すれば、故障や性能低下の防止につながるので、コスト削減を実現できるでしょう。 また、耐用年数や使用頻度などを考慮したうえで、古くなった設備機器のリニューアルや更新提案も行います。 最新の設備機器は省エネ性も高いので、初期費用はかかりますが、電気代などのランニングコスト削減が期待できます。

資産価値の向上

資産価値の向上 建物の建て替えを行わず、高い資産価値を保てることも、ファシリティマネジメントのメリットの一つです。 建物は築年数が経過するにつれ、老朽化が進むため、何も対処しなければ資産価値は低下します。 一方、ファシリティマネジメントによってオフィスの維持管理を適正に行っていけば、老朽化を防止できるため、資産価値低下を抑制できるでしょう。 また、設備のリニューアルや更新を適切な時期に行っていけば、真新しいオフィスの状態を保てるため、逆に資産価値向上が期待できます。

生産性向上効果が期待できる

ファシリティマネジメントにより快適な環境を提供することで、そこで働く人の生産性向上効果が期待できるでしょう。 たとえば最新の性能を備えた空調を設置したり、従業員が利用しやすいレイアウト設計をしたりすれば、業務効率の向上が見込めます。 最近ではリフレッシュスペース、カフェスペースなどリラックスできる空間を取り入れることも、コミュニケーション活性化の観点から重要視されています。

社会貢献につながる

最新の設備を導入することも、ファシリティマネジメントの一環です。 省エネ性の高い照明器具や空調機、節水性に優れた衛生器具などを取り入れれば、CO2削減、水資源の節約など環境負荷の低減につながります。 近年のトレンドである脱炭素、SDGsといった社会的な課題解決にも貢献できるでしょう。 また、災害対策の向上、バリアフリー化など安全・安心な環境づくりをすることも、大きな社会貢献になります。

ファシリティマネジメントを実施する場合のポイント

1. 明確な目的と戦略の設定

ファシリティマネジメントの目的や戦略を明確にすることが、成功への第一歩です。 単に施設を管理するだけでなく、どのような目標を達成したいのかを考えましょう。 例えば、コスト削減、業務の効率化、従業員の満足度向上など、具体的な目標を設定することが大切です。 また、実行する際には、経営層と協力して企業の全体戦略に合ったファシリティマネジメント戦略を策定し、その戦略に基づいて具体的なアクションプランを作成します。

2. 施設の状態とニーズの評価

施設がどのような状態にあるか、またどのようなニーズがあるのかをしっかり評価することが重要です。 施設の老朽化や、使用されていない空間、必要な設備の不足など、現状を把握することから始めまるとよいでしょう。 定期的な点検や監査を実施し、施設の状態や設備の状況を評価する、従業員や入居者のニーズを把握するためにアンケート調査などを行い、改善点を特定しましょう。

3. 適切なリソースの確保

ファシリティマネジメントを実行するには、人的リソースや資金が必要です。適切なスタッフを配置し、必要な予算を確保することが求められます。ファシリティマネジメントチームの編成や外部業者の選定を行い、必要なスキルや知識を持った専門家を配置しましょう。 予算については、各施設の必要性に応じた計画を立て、リソースを確保しましょう。

4. 効率的なメンテナンスと設備管理

設備や施設のメンテナンスを計画的かつ効率的に行うことは、ファシリティマネジメントの中心です。 予防的なメンテナンスを実施することで、故障や事故のリスクを減らし、コストを抑えることができます。 定期的な点検やメンテナンススケジュールを作成し、設備の使用状況を把握しておきましょう。

5. エネルギー効率と環境への配慮

施設のエネルギー効率を向上させ、環境負荷を減らすことは、持続可能な経営において重要です。 ファシリティマネジメントは、エネルギーの消費を監視し、効率的な使用を促進する役割を担います。 エネルギー消費の監視システムを導入し、省エネルギー機器や照明、空調システムの改善を進めましょう。 また、再生可能エネルギーの活用や、廃棄物のリサイクル、グリーンビルディングの導入なども考慮するとよいでしょう。

6. 法規制とコンプライアンスの遵守

ファシリティマネジメントには、施設が遵守すべき法的義務や規制が存在します。これらを守ることで、法的リスクを回避できます。 施設に関連する法規制（労働基準法、建築基準法、消防法など）について常に最新情報を把握し、遵守することが大切です。 定期的にコンプライアンスチェックを実施し、必要に応じて改善措置を取りましょう。

7. リスク管理と安全対策

施設のリスク管理は、事故や災害を未然に防ぐために重要です。安全性の確保は従業員の健康や企業の信頼性に直結します。 危険箇所の特定、緊急時の対応計画（避難計画、消火器の設置など）の策定、定期的な訓練を実施しましょう。

8. テクノロジーの活用

現代のファシリティマネジメントでは、テクノロジーの活用が不可欠です。 スマートビルディング技術やIoTを活用することで、施設の監視・管理が効率的に行えます。 例えば、センサーや監視システムを使うことで、エネルギー消費や温度、湿度などをリアルタイムで監視できます。 また、施設管理ソフトウェアを導入して、メンテナンスや運営の管理を一元化することも可能です。

10. パートナーシップとサプライチェーンの管理

外部業者やサービスプロバイダーとの関係管理も、ファシリティマネジメントにおいて重要です。 適切な業者を選定し、信頼性のあるパートナーシップを築くことが、効率的な施設管理に繋がります。

ファシリティマネジメント（FM）の具体例

ここまでファシリティマネジメントの基礎とメリットを紹介してきましたが、具体的にはどんな内容なのか、気になる方も多いでしょう。 以下にオフィスにおけるファシリティマネジメントの具体例を3つ紹介します。

施設管理の最適化

施設管理の最適化はファシリティマネジメントの基本です。 清掃、設備、警備といった施設管理業務の適切な実施、費用の提案などを行います。 定期的な設備点検によって、設備機器の劣化や故障の兆候を早期発見し対応できれば、快適な環境を維持できるでしょう。 また、定期的な点検・清掃を行うことは、設備の効率維持にもつながります。 劣化状況を把握して、適切な時期に設備のリニューアルを実施することで、施設全体の機能を維持します。

省エネ対策の実施

最新の省エネ設備を導入することで、電気代などのコスト削減が実現できます。 たとえば高効率な空調・照明設備、断熱材、太陽光発電システムなどが代表例としてあげられます。 空調や照明器具などの設備の稼働状況を把握して無駄な使用を削減したり、設定温度や照度を見直し最適化したりすることで、エネルギーの削減を図ることも可能です。 さらにオフィス利用者に対して、省エネの重要性を理解してもらうため、研修や啓蒙活動を実施することも、ファシリティマネジメントの一環といえます。

中長期修繕計画の策定

オフィスビルを長期間運用していくためには、中長期修繕計画の策定は必須といえます。 中長期修繕計画とは、建物の機能を維持していくために必要な修繕・更新工事の時期と費用を予測する計画のことです。 また、建物の建築から解体までの生涯にかかる費用をライフサイクルコスト（LCC）といいますが、LCCを導き出すことは、ファシリティマネジメントの重要な業務です。

まとめ

ファシリティマネジメントを本格的に導入している企業は、まだ少ないのが現状です。 しかし、オフィスビルを長期運用や資産価値向上を目指す企業であれば、導入することをおすすめします。 また、働き方改革、サステナビリティへの意識の高まりなど、近年、企業を取り巻く環境は大きく変化しているので、こうした波に乗るためにも重要な考え方です。 適切な施設管理、省エネ設備の導入などによってコスト削減を実現できる場合もあるので、企業にとってさまざまなメリットがあるといえます。 オフィスの移転を検討している方は、ぜひハタラクバデザインへお問い合わせください。 移転後のレイアウト設計や省エネ設備の導入は、ファシリティマネジメントの一環でもあります。 オフィスの設計から導入までお手伝いするハタラクバデザインでは、テナント物件のご紹介から内装工事を含む各種工事、オフィス家具の設置にいたるまで、ワンストップで実施できるところが強みです。 現在、大阪市周辺で年間200件以上のオフィス施工実績があります。 オフィスにおける各種工事をご検討されている場合は、ハタラクバデザインへお気軽にお問い合わせください。 お問い合わせ・お見積もりはこちら